В Петербурге у станции метро «Пионерская» строится крупнейший за последние несколько лет многофункциональный ТРЦ Hollywood. Об особенностях проектирования и авторского надзора, о работе в стесненных условиях и примененных ноу-хау мы расспросили заместителя генерального директора по проектированию компании «Глобал ЭМ» Сергея Федорова.
– Какие решения позволили спроектировать такой большой ТРК на довольно компактном участке? В чем принципиальные особенности и сложности подобных объектов?
С.Ф.: Потенциал участка использован почти на 100%. Для такого объема арендопригодных площадей, конечно, требуется большой паркинг. И нам пришлось заглубиться на 12 метров. Это было совсем непросто в условиях слабых грунтов, близкого соседства наклонного хода станции метро, бизнес-центра и жилых домов. В Петербурге обычно делают котлованы 6–7 метров, так как дальнейшее углубление серьезно увеличивает затраты, усложняет технические решения и сами работы. Поэтому обустройство ограждения котлована и всего нулевого цикла потребовало пристального внимания. Более того, на этапе проектирования мы изменили решения предыдущих проектировщиков, что позволило снизить затраты и сократить сроки строительно-монтажных работ (СМР) нулевого цикла. Заказчик, понимая серьезность задачи, инициировал проверку наших расчетов и решений, передав их на анализ сторонним проектным компаниям: «ПИ Геореконструкция» и «Тор-Проект». Проверку мы прошли успешно, и не только на этапе проектирования, но и в ходе СМР. Конечно, были и внештатные ситуации, но в итоге нулевой цикл успешно завершен. Сейчас конструктив здания почти готов. Хотя с грунтовыми водами боремся до сих пор.
Hollywood – не просто ТЦ, а довольно крупный и современный комплекс. Для привлечения арендаторов и посетителей у него должна быть своя «изюминка» и по части архитектуры, и по внутренней эргономике, и в удобстве эксплуатации. Для решения этих задач нам пришлось искать и использовать нестандартные конструкции, которые не уступают по надежности и несущей способности привычным аналогам. В результате появились большие пролеты с металлическими фермами и железобетонными конструкциями с постнапряжением, а также атриумы со светопрозрачными куполами различных форм. Использование металлических ферм с пролетами около 40 метров позволило выполнить одно из требований заказчика – чтобы в зоне фуд-корта на последних этажах не было опор. Кроме того, для световых фонарей больших площадей мы использовали самонесущий профиль без дополнительных громоздких несущих конструкций, что дает ощущение легкости и освобождает пространство.
Кстати, специально для нашего проекта в лаборатории в Москве были выполнены испытания в аэродинамической трубе масштабной модели объекта с моделированием снеговой нагрузки и переноса снега под воздействием ветра. Расчеты здания выполнены с учетом результатов этих испытаний.
– Что за конструкции с постнапряжением?
С.Ф.: По сути, это железобетонная балка, куда помимо арматуры закладываются металлические канаты, которые после набора прочности бетона натягиваются домкратом до определенных усилий. В результате у нас появились пролеты до 20 метров.
– Как рассчитываются для таких объектов нормативы по лифтам, эскалаторам, количеству пожарных выходов и пр.?
С.Ф.: В основном все на основании требований нормативных документов и федеральных законов к общественным зданиям. Но для расчетов по лифтам, ширине проходов в галереях и расположению арендаторов заказчик делал отдельные исследования с помощью специализированных компаний. После проведенного анализа были смоделированы потоки людей как внутри объекта (где и какой магазин оптимально расположить), так и снаружи – с учетом расположения улиц, пешеходных переходов, метрополитена и общественного транспорта. Учитывался и транзитный поток – от станции метро в жилой квартал и наоборот.
– В чем особенности примененных инженерных систем?
С.Ф.: Кроме обычных норм, были требования по повышению энергоэффективности. В проект заложено оборудование с рекуперацией тепла, чиллеры с функцией free cooling (холодильная система с режимом естественного охлаждения). Будут использованы энергоэффективные ограждающие конструкции и оконные блоки.
Из особенностей можно выделить системы мониторинга за несущими конструкциями и большими пролетами внутри здания, которые будут задействованы уже во время эксплуатации. Ведь арендаторы разные, и сложно предугадать, как они будут «нагружать» те же перекрытия.
Ну и как во всех современных зданиях, в «Голливуде» установят системы автоматизации парковки и подсчета посетителей.
– Как сказывается импортозамещение на реализации проекта? Какое оборудование и материалы пришлось срочно заменять?
С.Ф.: На общестроительных работах это почти не отразилось. Были сложности с ценами на арматуру и бетон, с заменой производителей газобетона, но не более. По инженерному оборудованию сложнее. Сейчас заказчик проанализировал рынок, и мы как раз начинаем корректировки по инженерным разделам.
В целом концепция объекта осталась прежней, функции изменению не подлежат. Выполнялась «перенарезка» помещений, уточнение площадей с сохранением итогового баланса.
Нас ожидает очередной этап корректировки, когда мы начнем адаптировать помещения под конкретных арендаторов. Эта работа уже началась. Когда помещение забронировано за арендатором, у него появляются дополнительные требования. Под каждого нужно будет корректировать в основном инженерные разделы.
Корректировки – это одна из проблем в работе проектировщиков. Это одновременно и причина, и следствие неувязок и разночтений внутри проекта, которые мы обязаны оперативно устранять.
– Назовите наиболее типичные ошибки при проектировании ТЦ. Какие возможности зачастую упускают девелоперы?
С.Ф.: Основная сложность в том, что на этапе проектирования мы не знаем конкретных арендаторов.
Hollywood уже реализован в конструктиве, и в сложившийся объем приходится вносить изменения, в том числе из-за того, что заказчик еще сам не видит итоговый вариант. Это касается не только функционала, но и внешнего вида здания. Например, фасадные решения неоднократно корректировались, и процесс продолжается до сих пор. На это повлияла, конечно, и замена европейских материалов, заложенных в проект изначально. Корректировка фасадных решений приводит к изменениям других разделов проекта. Сложность для проектировщиков состоит еще и в том, что изменения идут по ходу строительства, а строителям приходится переделывать что-то уже не на бумаге, а в фактических конструкциях.
Девелоперы, строящие не первый объект, понимают задачу. Но «Голливуд» – нестандартный проект, поэтому сложно представить конечный продукт в процессе проектирования, отсюда все проблемы. Порой приходится временно останавливать стройку на отдельных участках, чтобы успеть внести очередные изменения.
Два года назад, когда мы начали проектировать ТРЦ, у нас было куда меньше исходных данных от заказчика, чем сегодня – на финишной прямой.
– Был ли у вас опыт проектирования таких больших ТРЦ?
С.Ф.: Пожалуй, Hollywood самый большой, его общая площадь порядка 115 тыс. кв. м.
Материал размещен на портале "Недвижимость и строительство Петербурга"
